春节回到六线（没有严格分类）的老家，老家是中部地区一个非常普通的小县城，城乡人口只有70万，没有任何支柱产业，但教育尚可。

两年没回去，这次回去*大的感受是，大家都进城了，在镇上和市里买了房。并且春节期间，与一二线城市相比，老家的房市其实是挺活跃的，很多儿时的朋友都趁假期辗转各个楼盘之间，希望化解这两年一二线旁观疯狂房市留在内心深处的焦虑。

市里均价7000，镇里均价4000。他们问，这个价格贵吗？对于一二线动辄数万单价的房子，当然不贵，但对于1000多的造价成本，这个价格也不便宜。

大家都有不得不买的理由。**，面对乡村教育质量低下，特别是生源下降，乡村小学的撤并让留守儿童的上学变成了一个大问题；第二，大家都买了，不买几乎就要被当成失败的代名词。

至少**个理由表面上是成立的，但通过租房和寄宿都可以解决。我知道就算他们买了房，假期一结束又得背井离乡回到一二线的工作岗位，小孩该寄宿寄宿，该租离学校更近的依旧租住。

中国房价的畸形给国人造成了一个严重的错觉，以为一切问题的**都可以通过买一套房来解决，如果不行就买两套，但买过后就会发现，其实买房并不能解决任何问题。

如何理解这一现象？其实，这是一种挤出效应。

对于大多外来人口而言，*好的结果是，能融入新的城市，但面对暴涨的房价，早就死了这份心，这就有了一线向二线转移，二线向三线转移，一路向西，回到县城。但这种转移也只是转移了房地产而已，产业的转移并不会在短期发生，一旦一二线城市房价能做有效的回调（即使名义价格不回调，实际价格回调）大家重新燃起了购房希望后，二线以下的城市将会迎来抛售，市场会开始逆向挤出，相反一二线城市房价还会有支撑。

所以我都不太建议现在在小城市买房，买房解决不了任何问题，除开心理的些许安慰，大概率不久这些许安慰会成为你如鲠在喉的不舒服。

2019，房地产市场不会很好，一二线经过了价格的微调和成交的大幅下滑后，真正难熬的时刻还没有到来！

昨天，一月份的社融数据**了，暴涨到4.64万亿，M2也微微上涨8.4%，但M1只增长了0.4%。这没有什么奇怪的，只表示了即期的现实购买力还是不行。

M1从2017年一直下降，对于对货币政策高度敏感的房地产，这些数据怎么看？

2017-2019金融数据

M0=流通中的货币，与消费变动密切相关，图表中可以看到每到春节，M0就飙升，因为春节消费*高；

M1=M0+企业活期存款+个人持有的***类存款，反映的是居民和企业资金变化情况，可以理解为即期、当前的现实购买力；

M2=M1+企业定期存款+城乡居民储蓄存款，不能随时取出来，但代表的是未来的潜在购买力。

图中三者的波动差异很大，M2基本保持10%以下不变，波动不大，M0短期波动很大，但主体部分处于5%附近，但M1却连续下滑，从20%一直下滑到不到1%。

如何解读？

1.M1、M2与房价的关系

M2与房价关系密切，居民贷款直接**M2。这句话怎么理解，如果你按揭买入一套500万的房子，一手房**的是房地产企业的定期存款（主要是利润部分非利润部分影响M1），二手房**的是居民（卖方）的储蓄存款，M2上涨意味着信贷宽松，房地产交易高涨，房价自然也就水涨船高。

相关研究表明，M2与房价相关度高达72%。

这里还有一个误区，很多人认为是M2的快速增长，带来了房地产的快速增长，实际上，是由于房价的增长拉动了M2的增长。

M1主要的变动是企业存款，居民购房后，资金流入房企变成企业存款，不只是房地产行业，房地产上下游的相关产业企业，都和房地产密切相关，进而影响M1。

从数据变化来看，M2保持在10%以下，M1持续下降到0.4%，某种程度上反映了房地产的不景气，特别是二手房市场的不景气。

2.几个现象

M0、M1、M2的变化说明大概率房地产市场不景气，但数据变化是结果，不是原因，正确的说法是房地产市场已经不景气了，M数据才会表现出下滑的态势。

为什么以前一宽松，房地产市场马上就起来，而这次宽松，房地产市场却没有起来，相反我们还认为调整才刚刚开始？

市场变了！房地产的周期变了！经济下行周期叠加房地产下降周期，大家预期改变，宽松相反成了大家套现立场的机会，试想，如果房价回到17年底的高点，而你手你有几套闲置的房产，你会不会想着卖掉？

如果你觉得这不具有代表性，请看以下几个现象：

A海外楼市销售和房价下滑，加拿大，澳大利亚，迪拜，香港。。。以往中国人热衷的海外楼市在去年下半年都出现了断崖式下跌；

B法拍房数据飙升61%，2018年淘宝和京东司法拍卖房产共计367340次，同比大幅增长61%，这个问题我们曾经专文讨论过这个问题，这代表的不是刚需的行为，这里大多都是企业和炒房客由于经营不善和投资失败导致的；

C一线豪宅成交断崖式暴跌价格腰斩，这是某些新闻标题。房地产链条是城市刚需——改善——豪宅——海外置业，当刚需立场后，后面的整个链条都断了；

这几个现象也说明了一线房价难以的主要原因是刚需的立场，结合文中开头的故事，短期城市刚需还难以进场，整个游戏就不能按照老套路来玩。

3.*去哪儿了？

当然，M1下滑这么快，不能全部归咎于房地产，4.64万亿下去，企业手里居然没有*，那么*去哪儿了？

有两种可能，一，借新还旧，企业将借来的*还了利息；二，左手到右手，能低息借到*的人又转手存银行，做利差套利，因为实体经济没有利润，所以宁可在金融端空转也不愿意投入在生产。

而造成这一原因的**，居然也是房价过高。因为房价过高导致社会成本高企，居民消费下滑，企业投资意愿降低，即使企业端不缺*，但因为没有利润，再生产也不会增加。

4.房地产趋势短期不会改变

2019楼市政策可能会多变，调控是否会继续下去，现在都很难说，我们只能拭目以待。

但现在经济问题的根本症结还在房地产，房地产不景气的趋势短期就无法改变。