商业地产转型出现新热点 特色小镇逐渐浮出水面
2017-08-24 来源：互联网
2017年沈阳市深化经济体制改革工作要点明确提出：商业地产重点向众创空间、文化、旅游、养老等用途转化。此外，在日前出台的楼市十三条政策中也提出：“对已供应、未开发的房地产开发用地，在符合用地政策规定前提下，开发企业可申请转换用途，支持向文化、旅游、养老等业态转化。”
可见，在政府的政策导向下，以文化、旅游、养老为发展重点，以运营为导向、资源整合、精细化管理为开发模式的文旅地产或是当下房地产企业、商业地产运营商转型的新方向。
一、特色小镇 – 政策激励的新热点
在众多以山地、湖滨、滨海等自然资源作为卖点的文旅地产项目中，主题公园、特色小镇项目发展速度尤为迅猛，据RET睿意德中国商业地产研究中心数据统计：2016年，主题公园、特色小镇新增项目为110个，新增用地高达6001万平，高居文旅地产项目之首。
二、特色小镇发展概况与解析
1.四大标签促成特色小镇
特色小镇是聚焦特色产业和新兴产业，集聚发展要素，具有明确产业定位、文化内涵、旅游和一定社区功能的发展空间平台。而其在空间规划和布局上需具备以下四个要素：
一定的空间范围——特色小镇的规划区域面积一般控制在3-5平方公里左右，核心区建设面积控制在1平方公里左右为宜。
明确的产业定位——特色小镇应该选择一个具有当地特色和比较优势的细分产业作为主攻方向，使之成为支撑特色小镇未来发展的大产业。
完备的功能组合——小镇的建设应该配备完善的城市配套设施及功能、生活居住等配套公共服务设施，最终实现人才的集聚。
特色的文化标签——特色小镇的培育要形成独特的文化标识，与产业融合发展，从而实现特色小镇文化功能聚而合、文化形态精而美、文化产业特而强、文化机制活而新。
2.特色小镇的发展规模
根据RET睿意德中国商业地产研究中心的统计显示，目前我国已建的特色小镇绝大多数分布在南方;从小镇数量来看，浙江省、云南省与湖南省位列前三名，特色小镇数量分别达到了315个、211个与105个。而在已经发布特色小镇政策的18个省(区、市)当中，有15个省(区、市)明确提出了省级特色小镇的创建数量;其中，辽宁省明确规定全省将在未来重点培育和规划建设50个特色小镇。
3.特色小镇的成功要素
一个成功的特色小镇，离不开区位环境、产业聚集、设施配套、文化旅游、品牌效应、政府力量多方面因素，其中区位决定吸引力、产业带动人口、配套完善区域功能，而文化、品牌利于形成产品特色，政府则是特色小镇未来发展的导向和有力支持者。
三、打造特色小镇的关键要点
《沈阳市特色乡镇建设实施方案(2017-2020年)》中提出，将着重培育以休闲旅游、历史文化、民族特色、现代农业、美丽宜居、现代制造、商贸物流等7大类型为主的特色小镇。那么，如何在短期时间内，培育及建设特色小镇，从开发阶段到后期产业引入及区域功能建设都离不开以下几点：
1.挖掘属地文化
特色小镇应以特色建筑为平台，属地文化为灵魂，基于特色文化的现代演绎，营造与现代城市差异化的情景，通过项目运营实现区域土地增值，带动小镇的特色化发展。
2.特色产业支持
特色小镇要以特色产业为依托，形成完整或者部分产业链，并且通过特色产业的聚集为小镇导入一定的人口，从而促进小镇的基本生活配套设施的升级与发展。此外，通过对特色产业潜在内容的深入挖掘，形成特色产业+旅游产业相结合的发展模式，激发小镇的内在活力，带动小镇的人口流动及经济的增长，让小镇拥有源源不断的生命力。
3.完善城市功能布点
在特色小镇的建设过程中，必须加大基础设施建设力度与城市功能的布点，不断提升特色小镇的承载力，完善服务功能，进一步增强对人口、产业、资金等要素的吸附力，为招商引资、发展经济搭建有力的平台。
4.让商业具备展示魅力
未来特色小镇的商业设施除了承担基本的吃饭、购物、住宿功能，还承担着文化展示、文化体验、互动交流、游览体验等复合的功能。
5.彰显“特色”风格
对于特色小镇而言，最重要的是突出“特色”。因此，特色小镇应该从功能、产业、形态三大方向入手，根据当地特色结合经济发展因地制宜、因势利导，积极培育并形成只属于自己的“特”与“色”。
从功能上讲，以旅游激发小镇内在系统与外部系统的良性互动，从而实现兴业、安居、游乐等复合功能;从产业上讲，以“特色产业+旅游产业”为两大核心发展架构——特色产业为基石，旅游产业为动力，双核驱动特色小镇发展;从形态上讲，特色小镇需形成独特的风格、风貌和风情，以历史文化、生活方式、风俗习惯等软环境为基础，塑造“小而精”特色风情小镇。
当人们对文化的追逐日渐成为一种习惯，以文化、旅游为开发核心的特色小镇俨然成了传统地产、商业地产转型的风向标。然而，正像前文所提到，特色小镇的开发关键在于“特色”，而产业则是“特色”的灵魂所在。因此，沈阳在打造特色小镇时，一方面要结合属地文化，从不同方面入手深挖文化根源，而不仅局限于清朝文化、工业文化;另一方面也要引入相关特色产业，避免产生产业空心化、千镇一面的问题。
可见，在政府的政策导向下，以文化、旅游、养老为发展重点，以运营为导向、资源整合、精细化管理为开发模式的文旅地产或是当下房地产企业、商业地产运营商转型的新方向。
一、特色小镇 – 政策激励的新热点
在众多以山地、湖滨、滨海等自然资源作为卖点的文旅地产项目中，主题公园、特色小镇项目发展速度尤为迅猛，据RET睿意德中国商业地产研究中心数据统计：2016年，主题公园、特色小镇新增项目为110个，新增用地高达6001万平，高居文旅地产项目之首。
二、特色小镇发展概况与解析
1.四大标签促成特色小镇
特色小镇是聚焦特色产业和新兴产业，集聚发展要素，具有明确产业定位、文化内涵、旅游和一定社区功能的发展空间平台。而其在空间规划和布局上需具备以下四个要素：
一定的空间范围——特色小镇的规划区域面积一般控制在3-5平方公里左右，核心区建设面积控制在1平方公里左右为宜。
明确的产业定位——特色小镇应该选择一个具有当地特色和比较优势的细分产业作为主攻方向，使之成为支撑特色小镇未来发展的大产业。
完备的功能组合——小镇的建设应该配备完善的城市配套设施及功能、生活居住等配套公共服务设施，最终实现人才的集聚。
特色的文化标签——特色小镇的培育要形成独特的文化标识，与产业融合发展，从而实现特色小镇文化功能聚而合、文化形态精而美、文化产业特而强、文化机制活而新。
2.特色小镇的发展规模
根据RET睿意德中国商业地产研究中心的统计显示，目前我国已建的特色小镇绝大多数分布在南方;从小镇数量来看，浙江省、云南省与湖南省位列前三名，特色小镇数量分别达到了315个、211个与105个。而在已经发布特色小镇政策的18个省(区、市)当中，有15个省(区、市)明确提出了省级特色小镇的创建数量;其中，辽宁省明确规定全省将在未来重点培育和规划建设50个特色小镇。
3.特色小镇的成功要素
一个成功的特色小镇，离不开区位环境、产业聚集、设施配套、文化旅游、品牌效应、政府力量多方面因素，其中区位决定吸引力、产业带动人口、配套完善区域功能，而文化、品牌利于形成产品特色，政府则是特色小镇未来发展的导向和有力支持者。
三、打造特色小镇的关键要点
《沈阳市特色乡镇建设实施方案(2017-2020年)》中提出，将着重培育以休闲旅游、历史文化、民族特色、现代农业、美丽宜居、现代制造、商贸物流等7大类型为主的特色小镇。那么，如何在短期时间内，培育及建设特色小镇，从开发阶段到后期产业引入及区域功能建设都离不开以下几点：
1.挖掘属地文化
特色小镇应以特色建筑为平台，属地文化为灵魂，基于特色文化的现代演绎，营造与现代城市差异化的情景，通过项目运营实现区域土地增值，带动小镇的特色化发展。
2.特色产业支持
特色小镇要以特色产业为依托，形成完整或者部分产业链，并且通过特色产业的聚集为小镇导入一定的人口，从而促进小镇的基本生活配套设施的升级与发展。此外，通过对特色产业潜在内容的深入挖掘，形成特色产业+旅游产业相结合的发展模式，激发小镇的内在活力，带动小镇的人口流动及经济的增长，让小镇拥有源源不断的生命力。
3.完善城市功能布点
在特色小镇的建设过程中，必须加大基础设施建设力度与城市功能的布点，不断提升特色小镇的承载力，完善服务功能，进一步增强对人口、产业、资金等要素的吸附力，为招商引资、发展经济搭建有力的平台。
4.让商业具备展示魅力
未来特色小镇的商业设施除了承担基本的吃饭、购物、住宿功能，还承担着文化展示、文化体验、互动交流、游览体验等复合的功能。
5.彰显“特色”风格
对于特色小镇而言，最重要的是突出“特色”。因此，特色小镇应该从功能、产业、形态三大方向入手，根据当地特色结合经济发展因地制宜、因势利导，积极培育并形成只属于自己的“特”与“色”。
从功能上讲，以旅游激发小镇内在系统与外部系统的良性互动，从而实现兴业、安居、游乐等复合功能;从产业上讲，以“特色产业+旅游产业”为两大核心发展架构——特色产业为基石，旅游产业为动力，双核驱动特色小镇发展;从形态上讲，特色小镇需形成独特的风格、风貌和风情，以历史文化、生活方式、风俗习惯等软环境为基础，塑造“小而精”特色风情小镇。
当人们对文化的追逐日渐成为一种习惯，以文化、旅游为开发核心的特色小镇俨然成了传统地产、商业地产转型的风向标。然而，正像前文所提到，特色小镇的开发关键在于“特色”，而产业则是“特色”的灵魂所在。因此，沈阳在打造特色小镇时，一方面要结合属地文化，从不同方面入手深挖文化根源，而不仅局限于清朝文化、工业文化;另一方面也要引入相关特色产业，避免产生产业空心化、千镇一面的问题。